Augmenter son loyer : les règles à respecter

Au Québec, vous avez le droit d’augmenter le loyer de votre locataire chaque année. Mais ce droit est encadré par des délais précis, une procédure formelle et une grille de calcul publiée annuellement par le Tribunal administratif du logement. Un avis envoyé trop tard, mal rédigé ou hors de la fenêtre légale est nul : le bail se reconduit automatiquement aux mêmes conditions pour une autre année complète. C’est l’une des erreurs les plus coûteuses en gestion locative.

Les délais d’envoi : la fenêtre à ne jamais manquer

Pour un bail de 12 mois ou plus

L’avis d’augmentation doit parvenir au locataire entre 3 et 6 mois avant la fin du bail. Pour un bail qui se termine le 30 juin, l’avis doit être envoyé entre le 1er janvier et le 31 mars au plus tard. Si vous l’envoyez le 1er avril, vous avez manqué la fenêtre. Le bail se reconduit aux conditions actuelles pour une autre année complète et vous ne pourrez pas augmenter avant la fin de cette nouvelle période.

La grande majorité des baux québécois se terminent le 30 juin ou le 31 juillet. La fenêtre critique pour la plupart des propriétaires est donc de janvier à mars. Inscrivez ces dates dans votre calendrier dès la signature du bail. Ne comptez pas sur votre mémoire.

Pour les autres durées de bail

Pour un bail de moins de 12 mois, l’avis doit être transmis entre 1 et 2 mois avant la fin du bail. Pour un bail à durée indéterminée, le délai est de 1 à 2 mois avant la date de modification souhaitée. Dans tous les cas, l’avis doit être transmis par un moyen qui laisse une preuve de réception. Un courriel ordinaire sans accusé de lecture est insuffisant si le locataire conteste la réception devant le TAL.

Calculer l’augmentation sur la base de vos coûts réels

La grille du TAL ne donne pas un pourcentage fixe à appliquer uniformément à tous les baux. Elle vous permet de calculer une augmentation justifiée sur la base de vos dépenses réelles pour ce logement ou cet immeuble. Les éléments pris en compte dans le calcul :

• La variation des taxes foncières entre l’année de référence et l’année en cours
• La variation des taxes scolaires
• La variation des primes d’assurance pour l’immeuble
• Les frais d’entretien courant et de réparations de l’année
• Les travaux d’amélioration amortis sur plusieurs années selon leur nature
• La variation des frais de gestion si vous utilisez un service externe

Un exemple concret de calcul

Prenons un duplex avec deux logements identiques. Les taxes foncières ont augmenté de 600 dollars cette année. Chaque locataire assume 300 dollars de cette hausse, soit 25 dollars par mois. Les primes d’assurance ont augmenté de 480 dollars pour l’immeuble. Chaque locataire assume 240 dollars, soit 20 dollars par mois. Vous avez aussi remplacé les fenêtres pour 8 000 dollars, amorti sur 10 ans. Chaque locataire assume 400 dollars par an, soit environ 33 dollars par mois. Total justifiable : 78 dollars par mois d’augmentation par logement, soit une hausse annuelle de 936 dollars. Ce montant peut être supérieur aux indices publiés dans les médias, qui reflètent des moyennes et non votre situation réelle.

Le Calculateur révision de loyer vous guide à travers ce calcul poste par poste et produit un avis conforme prêt à transmettre.

La réponse du locataire : trois scénarios

Il accepte ou ne répond pas

Le nouveau loyer s’applique à la reconduction du bail à la date prévue. Le silence du locataire vaut acceptation. C’est une des particularités du droit locatif québécois : contrairement à d’autres types d’avis, l’absence de réponse à un avis d’augmentation est interprétée comme un accord tacite.

Il refuse mais veut rester dans le logement

C’est le cas le plus fréquent. Le bail est reconduit automatiquement, mais vous devez déposer une demande de fixation de loyer au TAL dans le mois qui suit la réception du refus. Si vous ratez ce délai d’un mois, vous perdez votre droit d’augmentation pour cette année et le bail se reconduit aux conditions actuelles. Une fois votre demande déposée, le TAL fixe le loyer selon la grille de calcul officielle.

Il refuse et choisit de quitter le logement

Le bail prend fin à la date prévue. Vous récupérez le logement libre et pouvez le remettre en marché au prix du marché, en respectant la section G du bail pour votre prochain locataire.

Conclusion

L’augmentation de loyer est un droit, mais un droit qui exige de la rigueur et de l’organisation. Les propriétaires qui manquent leur fenêtre d’envoi ou qui ne justifient pas leurs hausses se retrouvent à absorber des années d’inflation sans pouvoir ajuster leurs revenus. Inscrivez les dates limites dans votre calendrier, documentez vos dépenses réelles tout au long de l’année et utilisez les outils disponibles pour préparer vos avis correctement.