Déclarer ses revenus locatifs au Québec

Les revenus de location sont imposables au Québec et au Canada. Mais une grande partie de vos dépenses sont déductibles, ce qui réduit significativement votre facture fiscale. La clé est simple : documenter vos dépenses au fil de l’année plutôt qu’en panique en mars. Un classement mensuel de 30 minutes peut vous faire économiser plusieurs centaines de dollars en frais comptables et vous éviter des erreurs coûteuses.

Ce que vous devez déclarer

Tous les loyers perçus durant l’année doivent être déclarés dans vos deux déclarations de revenus. Au fédéral, vous utilisez le formulaire T776 (État des loyers de biens immeubles). Au provincial, vous utilisez le formulaire TP-128 (Revenus et dépenses de location). Ces formulaires se complètent indépendamment pour chaque immeuble que vous possédez.

Si vous avez plusieurs immeubles, tenez des registres séparés pour chaque adresse. Les revenus et les dépenses se calculent par immeuble, pas globalement. Un immeuble très rentable ne peut pas compenser les pertes d’un autre sans que les deux situations soient documentées séparément.

Ce que vous pouvez déduire

Les dépenses déductibles dans l’année courante

Les dépenses d’exploitation courantes sont déductibles dans l’année fiscale où elles sont engagées. Les principales catégories :

• Les intérêts hypothécaires. Attention : seulement les intérêts, pas le capital que vous remboursez. Si votre paiement mensuel est de 2 000 dollars dont 1 200 d’intérêts et 800 de capital, seuls les 1 200 dollars sont déductibles.
• Les taxes foncières et scolaires de l’année
• Les primes d’assurance habitation pour propriétaire non occupant
• Les frais d’entretien et de réparation courante : plombier, électricien, peinture, remplacement d’une poignée de porte, ménage entre locataires
• Les honoraires de gestion si vous faites appel à un gestionnaire ou à une agence
• Les frais de publicité pour trouver un locataire : annonces payantes, photos professionnelles
• Les frais de déplacement directement liés à la gestion de l’immeuble : visites, achats de matériaux, déplacements chez les prestataires
• Les honoraires professionnels : comptable, avocat, frais de dossier au TAL

Les dépenses en capital : un traitement différent

Les rénovations majeures ne sont pas déductibles en totalité dans l’année où elles sont réalisées. Une toiture neuve à 15 000 dollars, le remplacement des fenêtres, une cuisine complète ou un nouveau système de plomberie constituent des dépenses en capital. Ces montants sont amortis sur plusieurs années selon les catégories définies par l’Agence du revenu du Canada et Revenu Québec. Un comptable spécialisé en immobilier peut vous aider à optimiser cet amortissement et à choisir le taux approprié pour chaque type de travaux.

La distinction entre réparation courante et amélioration en capital n’est pas toujours évidente. Remplacer un robinet défectueux par un robinet identique est une réparation déductible dans l’année. Remplacer tous les robinets de l’immeuble par un modèle supérieur peut être considéré comme une amélioration et donc traitée différemment. En cas de doute, consultez un comptable.

Le Relevé 31 : une obligation fiscale de février

Ce que c’est et pourquoi c’est obligatoire

Avant la fin de février de chaque année, vous devez produire un Relevé 31 pour chaque locataire qui occupait un logement loué au 31 décembre de l’année précédente. Ce document permet au locataire de réclamer le crédit d’impôt pour solidarité auprès de Revenu Québec. Vous devez remettre une copie au locataire et en transmettre une autre directement à Revenu Québec.

Le Relevé 31 doit indiquer l’adresse du logement, le nombre de locataires occupants au 31 décembre et le nom de chaque locataire mentionné au bail. Ce ne sont que des informations que vous avez déjà dans vos dossiers si votre gestion est bien tenue.

Les pénalités en cas d’oubli

Le défaut de produire le Relevé 31 dans les délais est une infraction fiscale. Les pénalités s’appliquent par formulaire manquant et par logement. Pour un propriétaire qui possède 4 logements et qui oublie de produire les relevés, la facture peut rapidement atteindre plusieurs centaines de dollars en pénalités, entièrement évitables.

Comment ne jamais l’oublier

Inscrivez une alerte dans votre calendrier dès le mois de janvier pour préparer les Relevés 31 avant la fin de février. La Checklist fiscale annuelle vous rappelle cette obligation et toutes les autres échéances fiscales liées à votre immeuble, mois par mois.

Conclusion

La fiscalité immobilière peut sembler complexe, mais elle devient gérable quand vous l’abordez de façon structurée tout au long de l’année. Un classement mensuel de vos factures, une alerte pour le Relevé 31 en février et un rendez-vous annuel avec un comptable spécialisé suffisent dans la plupart des situations. Les dépenses déductibles sont votre meilleur outil pour optimiser votre rendement net, à condition de les documenter correctement.